O instituto da usucapião sobre bens imóveis encontra-se previsto nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e em normas especiais, como a Lei 10.257/2001. Trata-se de forma originária de aquisição da propriedade de um imóvel, em razão do transcorrer do tempo de exercício da posse sobre o bem, obviamente com a observação de alguns requisitos, tais como: comportamento de dono por aquele que exerce a posse (animus domini); ausência de oposição/contestação de terceiros; posse ininterrupta e por um mínimo de tempo determinado por lei, além de outras exigências, a depender do tipo da usucapião. Quanto à forma, estão previstas a ordinária; extraordinária e as especiais (urbana, rural, coletiva, indígena e familiar). Em relação a elas, o tempo para a aquisição da propriedade pode variar de 02 a 15 anos.
Ocorre que, em que pese pouco debatido na doutrina, pode o instituto da usucapião ser utilizado para a regularização registral da propriedade de coisa própria, como forma de sanear aquisições imperfeitas, quando referido saneamento se mostrar de difícil, de quase “impossível” transposição pelas vias “normais”/adequadas, ou desproporcionalmente oneroso. Obviamente, a questão deve ser analisada com cautela, a depender do caso concreto.
Neste sentido, o instituto da usucapião pode ser utilizado para sanear aquisições imperfeitas/viciosas da propriedade com o saneamento da cadeia de aquisição dominial do imóvel. É o caso, por exemplo, da utilização da usucapião de coisa própria (chamado também de “tabular”) para regularizar integralmente a questão registral de um imóvel (em seu todo), cuja apenas uma parte esteja no nome do proprietário.
Situação também possível (sempre a depender da análise criteriosa do caso concreto), é a utilização da usucapião para aquisição de bem próprio por algum herdeiro, quando a regularização não se mostrar possível através de um processo de inventário; seja em razão, por exemplo, de vícios no formal de partilha (um formal de “mil novecentos e TV em preto e branco”); ou mesmo em situações (muito comuns) do imóvel não ter sido levado a inventário, o herdeiro informalmente ter adquirido/pago o bem de seus irmãos, e, muitas vezes, passadas décadas sem a regularização do registro, se mostrar agora inviável (extremamente complicada) a via do inventário (irmãos já falecidos, vários sobrinhos etc).
Da mesma forma, pode a usucapião de coisa própria ser manejada entre condôminos de um imóvel, quando algum dos condôminos pretenda regularizar o registro de sua propriedade sobre sua fração do bem, como no caso de um imóvel rural, quando a estremação não se mostre possível/viável.
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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário e Diretor da AMADI.
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