Bernardo Freitas Graciano
Walquíria Mara Graciano Machado Rabelo
- Introdução:
O Escrow Notarial representa um avanço jurídico significativo no Brasil, proporcionando uma camada de segurança para transações de alto valor e complexidade. Esse mecanismo, que permite que tabeliães de notas atuem como um agente garantidor totalmente imparciais para custodiar valores e ativos até que as condições contratuais acordadas sejam atendidas, é respaldado pela Lei nº 14.711/2023, especificamente em seu artigo 12º. Essa norma altera o artigo 7º-A da Lei nº 8.935/1994, regulamentando e expandindo o papel dos tabeliães na gestão de garantias.
- Fundamentação Jurídica: A Lei nº 14.711/2023 e o Papel dos Tabeliães
A Lei nº 14.711/2023[1], em seu artigo 12º, modifica o artigo 7º-A da Lei nº 8.935/1994[2], conferindo aos tabeliães de notas a competência para atuar como custodiante neutro em transações de alto valor. Esse novo dispositivo legal cria uma estrutura segura, permitindo que o tabelião lavre uma escritura pública que formalize a transação e estabeleça as condições para a liberação dos valores. Com isso, a lei fortalece o papel dos tabeliães como agentes de segurança jurídica, garantindo que as condições contratuais sejam respeitadas em transações como a compra e venda de imóveis, renegociação de dívidas, aquisições empresariais e outras operações financeiras.
Artigo 7º -A da Lei nº 8.935/1994:
Art. 7º-A Aos tabeliães de notas também compete, sem exclusividade, entre outras atividades: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I – certificar o implemento ou a frustração de condições e outros elementos negociais, respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto; (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II – atuar como mediador ou conciliador; (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
III – atuar como árbitro. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º O preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O tabelião de notas lavrará, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado, o que, quando aplicável, constituirá título para fins do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A mediação e a conciliação extrajudicial serão remuneradas na forma estabelecida em convênio, nos termos dos §§ 5º e 7º do art. 7º desta Lei, ou, na falta ou na inaplicabilidade do convênio, pela tabela de emolumentos estadual aplicável para escrituras públicas com valor econômico. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8935.htm
Essa base jurídica visa fortalecer o ambiente de negócios no Brasil, simplificando o sistema de garantias e conferindo maior confiabilidade às operações, especialmente aquelas que envolvem valores significativos ou riscos elevados.
- A Importância do Escrow Notarial na Prevenção de Fraudes
A implementação do escrow notarial traz um impacto direto e significativo na redução de fraudes e golpes, especialmente em transações de alto risco e grande valor. O Brasil vem enfrentando uma crescente onda de fraudes, e os números confirmam a urgência em estabelecer mecanismos mais seguros para proteger as partes envolvidas. Segundo o Fórum Brasileiro de Segurança Pública, em 2022 ocorreram mais de 200 golpes por hora, totalizando quase 2 milhões de casos de fraude ao longo do ano. Esse cenário torna evidente a necessidade de novas estratégias de segurança para proteger os cidadãos.[i]
Entre os golpes mais comuns estão os famosos golpes da OLX e WebMotors, onde indivíduos mal-intencionados se aproveitam da falta de intermediação segura para obter valores de maneira fraudulenta. Nessas transações, golpistas muitas vezes simulam negociações legítimas, induzindo compradores a transferir valores diretamente antes da entrega dos bens. Esse risco pode ser drasticamente reduzido com a adoção do escrow notarial, onde o valor fica custodiado por um tabelião neutro até que todas as condições contratuais sejam cumpridas.
Ao utilizar o escrow notarial, o tabelião atua como um agente de segurança, custodiando os valores até a conclusão das etapas da negociação, seja na compra de veículos, imóveis ou qualquer bem. Esse mecanismo assegura que o montante somente será liberado após a verificação da autenticidade da transação e o cumprimento integral das condições contratuais estabelecidas.
Além disso, a plataforma digital do escrow notarial, promovida por entidades como o Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB-CF), fortalece ainda mais a proteção contra fraudes. Essa plataforma oferece um ambiente seguro, onde os usuários podem contar com a supervisão de um tabelião em todas as etapas do processo, reduzindo a exposição a golpes e proporcionando mais tranquilidade para compradores e vendedores.
Com o escrow notarial, o impacto direto é claro: maior segurança nas transações e uma redução expressiva nos casos de fraude. Os tabeliães, com o apoio de ferramentas digitais, oferecem uma solução prática e eficiente para proteger o cidadão e o mercado, reduzindo significativamente os riscos de golpes e promovendo um ambiente de negócios mais seguro e confiável.
- O Escrow Notarial como Ferramenta de Prevenção de Litígios e Acesso Democrático à Segurança Jurídica
Outro impacto direto e relevante do escrow notarial é sua capacidade de evitar litígios. Com a segurança proporcionada pela intermediação de um tabelião e a garantia de que o valor fica previamente depositado em custódia, as partes envolvidas na transação se protegem de disputas de longo prazo, muitas vezes de solução complexa. A intermediação notarial oferece uma forma de prevenção de conflitos, pois todos os detalhes e condições da transação são previamente documentados e aprovados, reduzindo o risco de desacordos futuros.
Esse impacto é ainda mais relevante diante da democratização do escrow notarial, que amplia o acesso a uma ferramenta que, antes, era praticamente restrita a grandes corporações, centros urbanos e instituições financeiras. Agora, com a disponibilidade dessa ferramenta em cartórios de todo o Brasil, inclusive em regiões mais remotas, como a Ilha de Marajó, cidadãos comuns também podem contar com uma garantia robusta e transparente.
Esse acesso democrático possibilita que o escrow notarial seja usado em transações de diferentes portes e valores, como a compra de imóveis menores, motos e veículos. Com isso, a ferramenta de escrow deixa de ser privilégio de grandes negociações, tornando-se um recurso acessível e seguro para todas as pessoas que buscam segurança jurídica em suas transações.
- Funcionamento do Escrow Notarial
O escrow notarial é formalizado mediante lavratura de escritura pública que estabelece os termos e condições da transação. O tabelião de notas desempenha o papel de garantidor totalmente imparcial, com responsabilidade pela custódia dos valores e ativos envolvidos.
O processo segue o seguinte fluxo:
- Negociação Inicial: As partes estabelecem as condições para a transação, definindo as cláusulas que devem ser atendidas para a liberação dos valores.
- Lavratura da Escritura Pública: Com os termos definidos, o tabelião formaliza e lavra a Escritura Pública, documentando o contrato e as condições para a liberação do valor.
- Depósito em Conta de Garantia: O valor acordado é depositado em uma conta de custódia específica, gerida pelo tabelião, que mantém o montante até o cumprimento das condições.
- Cumprimento das Condições: O tabelião verifica se as condições estipuladas na escritura foram atendidas, monitorando a execução do contrato.
- Liberação dos Valores: Após confirmar o cumprimento de todas as condições, o tabelião libera os valores para a parte destinatária.
- Conclusão e Arquivamento: O ato é finalizado e arquivado, garantindo que o histórico da transação fique registrado para efeito de segurança jurídica.
Esse fluxo de etapas é essencial para garantir a segurança jurídica das partes, oferecendo transparência e confiabilidade em cada fase do processo.
- Comparação entre Escrow Notarial e Escrow Account Bancária
Abaixo, uma comparação detalhada entre o escrow notarial e a escrow account bancária, considerando custos, burocracia, tempo de análise, tempo de entrega do serviço, e segurança jurídica.
| Aspecto | Escrow Account Bancária | Escrow Notarial |
| Percentual de Custos | 2% a 5% do valor custodiado | 0,080% do valor custodiado |
| Burocracia | Alta – Requer verificação de crédito e análise de riscos | Baixa – Requer apenas lavratura de escritura pública |
| Tempo de Análise | Moderado – Em média 2 semanas | Baixo – Pode ser concluído no mesmo |
| Tempo de Entrega do Serviço | Variável, dependente da instituição financeira | Rápido – Dependente da assinatura e entrega da escritura |
| Tempo para Assinatura das Partes | Em média 1 a 2 semanas | Imediato – Realizado no momento da lavratura da escritura |
| Intermediário | Banco – Instituição financeira | Tabelião de Notas – intermediário neutro |
| Segurança Jurídica | Baixa – Baseada em contratos bancários | Alta – Formalizado por escritura pública |
A tabela ilustra as diferenças em termos de custos e praticidade. O escrow notarial se destaca pela menor burocracia, segurança jurídica elevada e economia nos custos. Além disso, o tabelião, atuando como intermediário neutro, oferece uma vantagem importante em termos de confiabilidade e imparcialidade, um diferencial em relação ao escrow bancário.
- Benefícios do Escrow Notarial para Operações Diversas
O escrow notarial é especialmente útil em operações de compra e venda de imóveis, aquisições empresariais, transferência de cotas societárias, financiamento de obras e projetos de longo prazo. Abaixo estão alguns exemplos de operações onde o escrow notarial é aplicado:
- Compra e venda de imóveis: para assegurar que o pagamento só será liberado após a transferência da propriedade.
- Aquisição de empresas: garantindo a liberação do pagamento mediante o cumprimento das condições de venda.
- Transferência de cotas societárias: para empresas que vendem participações a investidores.
- Renegociação de dívidas: liberando o valor mediante quitação de valores pendentes.
- Compra de veículos de alto valor: protegendo ambas as partes até a conclusão do processo de transferência.
- Financiamento de imóveis em construção: liberando os valores em etapas, conforme o cronograma de obra.
- Antecipação de recebíveis: com valores sob custódia até que os pagamentos sejam recebidos.
- Venda de bens em leilão: retendo o valor até a entrega do bem.
- Acordos de indenização: valores mantidos em garantia até a homologação de um acordo judicial.
- Transações internacionais: mitigando riscos em operações de câmbio ou de importação/exportação.
- Compra de ativos digitais: para transações com criptomoedas ou NFTs.
- Divisão de bens em inventários: custódia de valores ou bens até a finalização da partilha.
- Transferência de tecnologia ou propriedade intelectual: pagamentos feitos mediante a entrega dos direitos.
- Desenvolvimento de projetos em parceria: pagamentos liberados conforme o cumprimento de etapas.
- Aquisição de franquias: garantindo a transferência de know-how e assistência.
- Pagamento de royalties: mantendo valores até a verificação do cumprimento dos requisitos contratuais.
- Obras de arte e antiguidades: liberando o pagamento após a autenticidade ser confirmada.
- Pagamentos por consultoria ou assessoria: onde o valor é liberado apenas ao término do serviço.
- Contratos de exclusividade comercial: liberando valores em etapas conforme o desempenho.
- Operações de fusão e aquisição: pagamentos sob custódia até a conclusão dos processos regulatórios.
- Distribuição de recursos em fundos de investimento: liberando conforme os retornos.
- Operações com direitos minerários: assegurando pagamento após licenciamento.
- Investimentos em startups: liberando recursos conforme o alcance de metas.
- Compra e venda de propriedade rural: custódia do valor até o georreferenciamento e regularização.
- Compra de equipamentos industriais: pagamento liberado após a instalação e teste dos equipamentos.
- Negócios em obras de infraestrutura: com valores liberados de acordo com o progresso.
- Acordos de consultoria de longo prazo: pagamento mediante cumprimento de KPIs.
- Parcerias em desenvolvimento de software: pagamentos feitos conforme a entrega de módulos.
- Financiamento para produção agrícola: liberando os recursos de acordo com as etapas da safra.
Esses exemplos demonstram como o escrow notarial amplia a segurança e a confiança nas transações, oferecendo uma ferramenta de alta confiabilidade para setores variados.
- Conclusão
A implementação do escrow notarial, assegurada pela Lei nº 14.711/2023, representa um avanço significativo para a segurança e eficiência das transações complexas no Brasil. Este mecanismo oferece uma estrutura moderna, onde tabeliães de notas atuam como intermediários neutros para custodiar valores e ativos até o cumprimento das condições contratuais. Comparado ao escrow account bancário, o escrow notarial destaca-se pelos menores custos, agilidade e segurança jurídica, tornando-se uma opção estratégica para empresas, investidores e indivíduos que buscam proteção em suas operações.
Palavras-chave: escrow notarial; segurança jurídica; tabelião de notas; prevenção de fraudes; regularização imobiliária.
Keywords: notarial escrow; legal security; notary public; fraud prevention; real estate regularization.
[1] https://cnbsp.org.br/2024/08/29/cnb-cf-simposio-notarial-cnb-cf-apresenta-a-plataforma-de-servico-da-escrow-account/
[2] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8935.htm
[i] https://cnbsp.org.br/2024/08/29/cnb-cf-simposio-notarial-cnb-cf-apresenta-a-plataforma-de-servico-da-escrow-account/
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