Uma das inovações trazida pela lei 14382/2022 é a possibilidade de realização da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, ou seja, diretamente no cartório de Registro de Imóveis, responsável pelo bem objeto do pedido de adjudicação.
Mencionada lei acrescentou o artigo 216 B na lei 6015/73 que trata dos registros públicos:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Assim, o requerente pode escolher entre a via extrajudicial (em cartório) ou buscar o judiciário para seu pleito de adjudicação compulsória. Saliente-se que para deferimento do pedido de adjudicação extrajudicial não pode haver litígio envolvendo a promessa de compra e venda do imóvel.
Em linhas gerais seja judicial, ou extrajudicial são requisitos para adjudicação compulsória:
Instrumento de compra e venda ou cessão do imóvel que se pretende adjudicar – Importante destacar que esse instrumento não precisa estar registrado na matrícula do imóvel, conforme súmula 239 do STJ.
Prova de quitação do preço – Na adjudicação compulsória extrajudicial a prova de quitação se encontra como um elemento da ata notarial que é lavrada no cartório de notas. Assim é o tabelião de notas quem atestará o pagamento do preço.
Matrícula individualizada do imóvel objeto do pedido de adjudicação compulsória. Aqui reside o maior erro cometido nos pedidos de adjudicação compulsória, visto que, não é incomum o requerimento de adjudicação compulsória de imóvel que não possui matrícula individualizada. São diversos os precedentes dos Tribunais extinguindo ações de adjudicação compulsória pela inexistência de matrícula individualizada do imóvel. Veja-se:
STJ – RECURSO ESPECIAL: Resp. 1851104 SP 2017/0260598-3
Data de publicação: 18/05/2020
RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7 /STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos n.º 2 e 3/STJ). 2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única. 3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato. 4. Não há falar de negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena – quanto às alegações de coação, e de ausência de pagamento do preço – demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Recursos especiais não providos. (Grifos nossos).
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.274902-2/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE
Relator: Des.(a) Mônica Libânio
Data do Julgamento: 24/03/2022
Data da Publicação: 24/03/2022
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO IMÓVEL – PEDIDO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL. Ausente o registro do imóvel que se pretende adjudicar compulsoriamente, resta evidenciada a impossibilidade jurídica do pedido, impondo-se a extinção do feito, sem resolução do mérito. (Grifos nossos).
Embora a existência de matrícula individualizada do imóvel não esteja prevista legalmente como requisito para adjudicação compulsória, sua necessidade faz todo sentido. É que na adjudicação compulsória a sentença judicial ou o deferimento do requerimento pelo cartório de imóveis substitui a escritura pública como título a ser registrado no cartório de imóveis, sendo essa sentença ou deferimento do pedido inócuos pela inexistência de onde se registrar a decisão, caso não exista matrícula individualizada. Além disso a adjudicação é forma derivada de aquisição de propriedade, não interrompendo a continuidade registral, portanto, precisa existir imóvel matriculado em nome do vendedor para que possa ser registrado em nome do comprador.
O comentado artigo 216 B da lei 6015/73 traz outros elementos necessários para adjudicação compulsória extrajudicial como presença de advogado, pagamento do ITBI etc.
A adjudicação compulsória extrajudicial é mais um importante instrumento para regularização de imóveis em um país com milhões de imóveis irregulares.
Deve ser lembrado que a usucapião também pode ser realizada tanto judicial como extrajudicialmente. Quando presentes os requisitos para ambos os institutos (adjudicação e usucapião) qual escolher?
A usucapião (diferentemente da adjudicação compulsória) é forma originária de aquisição da propriedade, podendo a escolha de um instituto ou outro trazer consequências diversas para o adquirente do imóvel. Assim, é fundamental contratar um advogado especializado em direito imobiliário de confiança para definir a medida correta para regularização do imóvel, observando as circunstâncias do caso concreto e implicações que melhor protejam o direito do cidadão.
Gabriel Sapucaia
Advogado
Secretário-Geral da Comissão De Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretor de Conteúdos e Academia da AMADI
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