Com o crescimento urbano, que há algum tempo já atinge inclusive as cidades de pequeno porte, tornou-se comum a permuta imobiliária de terrenos, muitos ocupados anteriormente por casas, para a construção de edifícios. Normalmente esta operação, prevista na Lei 4.591/64, consiste na entrega do terreno à construtora/incorporadora que, em contrapartida, paga ao proprietário com a entrega futura de um ou mais apartamentos do prédio a ser construído. Em que pese seja um importante instrumento de fomento imobiliário, o proprietário permutante precisa ser bem assessorado e adotar as devidas precauções no momento de realizar o negócio, para que não venha a ter mais à frente “dor de cabeça” e sérios prejuízos.
Infelizmente, não são raros os casos de construtoras/incorporadoras que não entregaram os edifícios vendidos na planta. Encol, Habitare e Milão são apenas alguns exemplos de empresas que não honraram com seus compromissos. Ao realizar a permuta, o terreno passa a ser propriedade da construtora/incorporadora que, em muitos casos, pode inclusive oferecer o terreno como garantia bancária. Em caso de futura dificuldade financeira, falência, ou mesmo má-fé da construtora/incorporadora, o terreno pode acabar nas “mãos” da instituição bancária. Assim, em muitos desses casos, os terrenistas (proprietários dos terrenos) acabam se encontrando em uma situação delicadíssima, ficando sem o seu terreno e sem as unidades prometidas, sendo “jogado” em um imbróglio jurídico envolvendo uma série de outras pessoas (adquirentes dos apartamentos na planta; bancos; fornecedores e etc).
CUIDADOS NECESSÁRIOS
As construtoras/incorporadoras são sempre auxiliadas por um forte setor jurídico. Todavia, trata-se de um erro por parte dos proprietários deixar a estruturação do negócio, e de seus interesses, a cargo do jurídico das construtoras. Para que a relação fique equilibrada, é importante que o proprietário permutante busque também a devida assessoria jurídica, ante as inúmeras formalidades e detalhes na negociação, como forma de garantir que esteja também amparado e seguro na permuta do imóvel.
É muito importante que o proprietário permutante do terreno tenha o cuidado não apenas na elaboração e análise das cláusulas contratuais, como também faça um trabalho de pesquisa/análise sobre a saúde financeira das construtoras e de seus sócios, verificando a existência de ações judiciais, débitos tributários, histórico de empreendimentos, entre outros.
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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. Diretor da AMADI.
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