Nada previsível é a atual situação de emergência mundial que nos últimos meses estamos vivendo.
Como não poderia de ser diferente, nossa sociedade brasileira vem sofrendo com as medidas restritivas impostas pelos nossos governantes, com a finalidade de estancar a propagação em massa desta doença infecciosa e grave a Covid-19.
No campo das relações pessoais que integram o direito, estão as garantias e os deveres de cada cidadão, que vivendo em sociedade não deixam de ter atitudes comportamentais subjetivas que devem ser sempre limitadas em prol do bom convívio, regras estas definidas por leis, regulamentos e normas.
Os assuntos debatidos aliados ao temor são tantos, que limitei a tecer este pequeno comentário à vida em condomínio, especialmente aos síndicos de plantão.
Sou advogado, especialista em direito imobiliário, corretor de imóveis (em formação) e síndico, apesar de ter recebido o encargo de ser sindico como ultima opção (era eu ou um terceirizado), fiquei lisonjeado com tal responsabilidade, afinal meu condomínio estava desamparado e sem regras ao bom convívio, não que o antecessor não tenha realizado um bom trabalho, mas o conhecimento jurídico aliado à eficácia dos atos de um sindico, são de suma importância para uma boa administração, além do mais a experiência vale a pena.
Umas destas preocupações é o fluxo de caixa, ou o pagamento das despesas que são alguns dos compromissos que o sindico assume ao iniciar seus trabalhos.
Com o isolamento social, algumas medidas são tomadas em proteção aos empregos e a segurança empresarial como: suspensão dos contratos de trabalho, redução das horas trabalhadas e no pior dos casos as demissões, havendo assim uma consequente redução do poder aquisitivo e um acumulo de contas a pagar.
Como não poderia deixar de ser, as cobranças seguem seu fluxo normalmente, há nítida esforço governamental em prol da garantia social, impondo medidas de proibições nos cortes dos serviços básicos, nas ações de despejos por falta de pagamento, incentivos para os empresários, dentre outras.
Há um verdadeiro bombardeio de noticias inclusive judiciais, várias sentenças sendo proferidas em liminares, com a concessão aos inquilinos/locatários o direito a não pagarem a totalidade dos alugueis com o abatimento proporcional nos valores a serem pagos sob o fundamento da imprevisibilidade e calamidade pública, que determinou o fechamento do comércio.
Eis que voltando ao assunto, as taxas condominiais que englobam as despesas ordinárias do prédio deverão ser pagas, com a atual situação de emergência social que estamos vivendo, haverá reflexo e consequentemente enorme inadimplência.
Então como manter as contas em dia sem prejudicar a rotina diária do condomínio, sem afetar e comprometer os pagamentos mensais?
No meu entendimento, um bom diálogo entre o sindico e o morador é a melhor alternativa, na qualidade de sindico faça sugestões proponha acordos, sempre com a orientação de um advogado que poderá auxiliar ambas as partes além de formalizar um acordo de forma segura, evitando atritos e litigio.
Umas das formas que encontrei como solução caso a situação se complique ainda mais financeiramente é o uso do fundo de reserva (Art. 9º, § 3º alinea J da lei 4591/64, lei 10.406/2002 nos arts. 1.334, I e 1.336, I), além da atribuição prevista na convenção do condomínio.
O Fundo de reserva é uma arrecadação extra rateada mensalmente entre os proprietários dos imóveis (em casos excepcionais poderá ser arrecadado pelo locatário, como reposição), o valor do fundo de reserva é calculado entre 5% a 10% do valor mensal da taxa condominial e é destinado a acumular recursos para obras e aquisições futuras, inclusive visa garantir a continuidade dos serviços do condomínio em situações emergenciais que venham a surgir pela imprevisão como a dos dias atuais.
Assim, mesmo constando na convenção do condomínio a destinação dos recursos provenientes do fundo de reserva para os casos acima especificados, o procedimento correto é a realização de uma reunião extraordinária com respectiva aprovação dos valores a serem usados, aprovados pelo quórum de 2/3, caso não haja previsão na convenção do condomínio deverá haver a aprovação com a respectiva alteração da convenção além do registro em cartório, podendo o sindico ser responsabilizado por tal ato referente aos gastos sem a devida aprovação, (em época de pandemia as reuniões deverão ser realizadas a distancia evitando a aglomeração de pessoas).
Com a retirada do fundo de reserva para pagamento das despesas ordinárias emergenciais (Covid 19), os valores utilizados deverão ser restituídos ao caixa do condomínio, conforme destinação citada acima.
Caso seja um sindico como eu, mas que tenha dificuldades na administração e a devida adequação ao cumprimento das leis, ou pela ausência delas (leis geralmente são criadas em situações sociais em cosntante mudança), inclusive regras do condomínio, sempre procure orientação de um profissional na área, a consulta aos advogados são por cautela assecuratória, a finalidade é sempre ter informações atualizadas aos novos entendimentos e as leis em vigor, esta conduta deve ser regra, busca-se a segurança jurídica nas relações condominial sempre aliada ao conhecimento através da expertise do profissional jurídico.
Esta conduta a ser realizada pelo sindico, será acertadamente a melhor solução para evitar aborrecimentos futuros, e caso descumprida são inimagináveis nas consequências.
Autor: Dr. Leonardo Gomes
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