É comum que as pessoas tenham desejo de realizar reformas e obras de melhoria em seus apartamentos. Trata-se de uma prerrogativa diretamente ligada ao direito de propriedade, que garante o uso e gozo do bem por seu proprietário.
Ocorre que este exercício do direito de propriedade, de realizar reformas e obras nas unidades residenciais, encontra limitações legais quando as obras/reformas colocarem em risco o conjunto da edificação.
Inicialmente, para entender a aplicação do Direito, é importante destacar o conceito de reforma/obra. A Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT define “REFORMA” como sendo toda alteração na edificação que tenha como objetivo recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso e segurança, e que não se configure como “simples manutenção”.
São consideradas “simples manutenção”, por exemplo, serviços de pintura e pequenos reparos elétricos e hidráulicos. Já “obras” ou “reformas” são, por exemplo, a troca de pisos e esquadrias externas, o fechamento de sacadas e varandas, e outras intervenções capazes de afetar a estrutura da edificação.
Muitos condôminos, sem conhecimento técnico e assessoria de profissionais especializados, acabam realizando obras em seus apartamentos que podem comprometer a estrutura e colocar em risco a segurança do edifício e dos demais moradores. É o caso, por exemplo, da remoção de parede interna do apartamento, o que pode causar prejuízos estruturais e toda a edificação.
Em 2014 entrou em vigor a norma NBR 16.280/2014, da ABNT, que define parâmetros para a realização de obras/reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns.
Referida norma da ABNT determina àquele que for realizar uma reforma/obra, entre outras medidas, que contrate profissional especializado (arquiteto ou engenheiro) antes de iniciar as obras em sua unidade condominial. Ainda, que encaminhe à administração do condomínio, para aprovação, o plano de obras que pretende realizar.
Ocorre que, infelizmente, a maior parte das pessoas não adota estes procedimentos. O resultado de uma obra indevida ou mal realizada pode acabar em enormes prejuízos materiais e, até mesmo, em tragédias. Neste ponto, é sempre importante ressaltar que o condômino responderá por perdas e danos e por demais consequências advindas da obra irregular, até mesmo na esfera criminal.
O Código Civil, de maneira um tanto quanto óbvia, é bastante claro ao prescrever, em seu artigo 1.336, inciso II, que é dever do condômino “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”.
À administração do condomínio, na pessoa do síndico, compete vistoriar as reformas (não confundir com os procedimentos de “simples manutenção”) que estejam sendo realizadas nas unidades condominiais, como forma de impedir a realização de obras irregulares que coloquem em risco a edificação.
Referida competência do síndico, para vistoriar, está consignada no artigo 1.348, II, do Código Civil, onde se determina que compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Neste sentido, a atuação do síndico, para evitar a realização de obras irregulares, pode se dar na esfera administrativa e/ou judicial.
Administrativamente, deverá o síndico, no decorrer da obra, verificar se está sendo seguindo o plano de reforma apresentado. Caso contrário, o síndico poderá notificar o condômino para que cesse as atividades, como também, aplicar multa. Poderá, ainda, proibir a entrada de materiais ou prestadores de serviço no edifício.
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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. Diretor da AMADI.
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