A compra e venda de imóveis é realizada, em regra, poucas vezes pela maioria das pessoas. Isso justifica o fato de grande parte não possuir experiência prática e conhecimento jurídico suficientes para a realização segura de negócios desta natureza. As negociações imobiliárias apresentam complexidades e riscos que demandam uma análise prévia e criteriosa.
A necessidade de cautela parece aumentar quando se trata da venda ou da compra de um imóvel que se encontra em processo judicial de inventário. O inventário, cabe lembrar, em apertada síntese, é o procedimento legal para a apuração de bens, direitos e débitos daquele que faleceu, visando transferir, ao final, os bens/direitos aos seus herdeiros sucessores. Neste procedimento é sempre nomeado um inventariante, que é a pessoa que irá administrar o espólio e responder pelo inventário.
No decorrer do processo de inventário pode ocorrer a necessidade ou mesmo o interesse do inventariante e/ou herdeiros em vender algum bem, antes de encerrado o procedimento judicial. Isto pode se dar por vários fatores, como, por exemplo, para pagamento de dívidas deixadas pelo inventariado; para fazer frente aos tributos e custas judiciais ou cartorárias; para se evitar a depreciação do bem durante o processo ou, até mesmo, em razão de uma boa oportunidade comercial.
Em havendo interesse na venda de um imóvel do espólio, o Inventariante deverá realizar um requerimento ao juiz, para que seja concedida a autorização para a venda, através de um alvará judicial.
Havendo unanimidade entre os herdeiros quanto à solicitação para a venda, a justificativa no requerimento poderá ser mais simples. Todavia, se algum (uns) dos herdeiros se opuserem a venda, esta justificativa necessitará ser mais fundamentada para que se consiga a autorização judicial. A justificativa, obviamente, deverá estar sempre embasada no interesse do espólio, e não da pessoa do inventariante.
Todavia, tanto para a venda quanto para a compra de imóveis em inventário, cuidados e requisitos legais/formais devem ser observados para se evitar nulidades e prejuízos, tanto para os vendedores quanto para os compradores.
DOS REQUISITOS PARA A VENDA DE UM IMÓVEL EM INVENTÁRIO. DA NECESSIDADE DA AUTORIZAÇÃO MEDIANTE ALVARÁ JUDICIAL
A Lei, através do artigo 619 do Código de Processo Civil, autoriza o inventariante a realizar a venda de bens do inventário, desde que ouvidos os demais interessados e mediante AUTORIZAÇÃO JUDICIAL:
“CPC.
Art. 619. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e <b> com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie;”.
Assim, a primeira questão a se observar, tanto pelo inventariante/herdeiros que irão vender, quanto por aquele que irá adquirir o imóvel, é a existência de uma autorização do juiz para a venda, realizada por meio da expedição de um alvará judicial.
Em relação ao alvará judicial, necessário que o inventariante esteja atento ao prazo. Os alvarás para venda são expedidos com prazo delimitado, normalmente não superior a 90 dias. Assim, o ideal, ao se realizar o requerimento para a venda, é que já se tenha algum interessado na compra. É que, esgotado o prazo, será necessário apresentar novo requerimento o que, normalmente, demandará tempo.
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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. Diretor da AMADI.
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